在上海装修，报建部门并非 “一刀切”，需按住宅与非居住类建筑、装修规模及改动情况精准区分，选错部门可能延误工期，甚至面临处罚。以下是权威解答：
一、住宅装修：先找物业，再看是否需住建部门审批
普通住宅装修第一步必须向小区物业公司申报登记。需填写《住宅室内装饰装修申报登记表》，提交房产证、身份证、装修图纸（含水电改造、墙体拆改方案），若委托装修公司还需其营业执照和资质证书复印件。物业审核通过后签订管理协议，办理施工人员出入证并缴纳保证金即可开工。
但若涉及房屋主体承重结构变动、拆除重建等大修工程，需额外向区县住房保障房屋管理局办理报建手续，填报《上海市建设工程报建表》并通过审核。宝山区曾有业主因未向物业申报被罚 500 元，可见备案是法定前置程序。
二、非居住类建筑：按规模对接区建设行政管理部门
总投资 100 万元以上或建筑面积 300 平方米以上的既有建筑装修，需向所在区建设行政管理部门（或其委托的建筑业管理部门）报审。根据装修情形分类办理：
仅做墙面刷新等简易装修：在线报送完工信息即可；
涉及结构变动、消防改造或外立面改动：需先做房屋安全鉴定，提交电子签章的施工图审查（5 个工作日），再申领施工许可证（2 个工作日）。
租赁房屋装修还需提供产权人同意证明和租赁合同。
三、关键提醒：多部门协同与违规后果
市住建委负责综合监管，区部门具体审批，城管部门则查处未申报行为。未报建施工除面临 500-1000 元罚款外，还可能被责令停工整改。2025 年新政明确，老旧房屋多次装修前需做抗震鉴定，这是报审重要依据。
